Ab dem Jahr 2020 startet der geordnete und ergebnisoffene Verkaufsprozess für die Immobilie mitsamt Grundstück. Es sind ausschließlich ernsthafte und solvente Kaufinteressenten erwünscht. Der Erstkontakt kann ALLEINIG über das nachfolgende Kontaktformular schriftlich erfolgen. Im nächsten Abschnitt dieser Website (vgl. “2. Formular für den Erstkontakt”) ist das Formular zugänglich.
Der Verkaufsprozess hat folgenden Ablauf:
- Start der Marketingaktivitäten für das Objekt (Veröffentlichung auf div. Immobilienportalen im Internet, Verkaufsplakat vor Ort, Mund-zu-Mund-Propaganda)
- Interessenten-Vorgespräche mit den Kaufinteressenten, welche eine Erstkontaktaufnahme durchgeführt haben
- Besichtigungstermine vor Ort mit den in Frage kommenden, “echten” Kaufinteressenten
- Vertragsentwurf wird vorgelegt sowie Klärung eventueller Fragen zum Vertragsentwurf
- Kaufvertragsabschluss beim Notar
Erfahrungsgemäß melden sich bei derartigen Verkaufsprozessen zwei Arten von Interessenten. Echte, ehrliche Kaufinteressenten sowie Neugierige aller Art, welche keine Kaufabsicht haben, sondern aus ganz anderen Gründen Informationen erfragen. Um in dieser Sache eine erste Prüfung und Sortierung vornehmen zu können, werden nachfolgend einige persönliche Daten von Ihnen schriftlich abgefragt. Wir bitten diesbezüglich um Ihr Verständnis.
Bemerkung: Bitte überprüfen Sie die Richtigkeit und Vollständigkeit Ihrer Eingaben. Achten Sie dabei nach dem Klick auf “absenden” darauf, dass keine farblichen Systemhinweise (im oberen, mittleren bzw. unteren Bereich des Formulars) erscheinen. Nur sofern Sie zeitnah nach der Versendung eine Bestätigungsnachricht in Ihrem Email-Posteingang haben, war die Übermittlung des Formulars erfolgreich.
3.1 Die Lage des Objekts
Lage, Lage, Lage! Das Objekt in Bensheim ist ruhig, von Natur umgeben und dennoch zentral gelegen. Das Grundstück ist eines der Sahnestücke des gepflegten, sicheren und stark nachgefragten Wohngebiets Hemsberg und bietet einen schönen Panoramablick. Die Gartenanlage mit Terrasse und Teich hat einen Rundum-Sichtschutz. Zu den Himmelsrichtungen ist aus Objektsicht folgendes erwähnenswert.
Westen: Das Gelände ist leicht abfällig, weswegen sich eine sehr schöne und unbebaute Weitsicht v. a. aus dem Obergeschoss ergibt.
Süden: An den Garten grenzt hier als benachbartes Grundstück eine kleine Bewaldung an. Dies sorgt für Naturfeeling sowie Sicht- und Lärmschutz.
Norden: Hier grenzt die nicht stark befahrene, öffentliche Straße an, über welche die Hauseinfahrt erreichbar ist. Auf der anderen Seite der genannten Straße sind flach gebaute Wohnhäuser angrenzend.
Osten: Hier ist die Hauseinfahrt zur Doppelgarage und der Hauseingangsbereich angebracht. In Sichtweite und nur wenige Gehminuten entfernt sind das Weinanbaugebiet und die Erhöhung des Hembergs.
Entfernungen:
- Nächster großer Supermarkt mit Bäckerei (7-21 Uhr / Mo.-Sa.): ca. 600 m
- Nächster Kindergarten: ca. 400 m
- Nächster Briefkasten: ca. 200 m
- Nächster Zigarettenautomat: ca. 200 m
- Nächster Autobahnanschluss: ca. 5 Fahrminuten
- Nächster ICE-Bahnhof: ca. 2,7 km
- Nächster Bahnhof Regionalverkehr: ca. 2,7 km
- Nächster Großflughafen: ca. 35 Fahrminuten
- Nächstes Kino: ca. 2,6 km
- Nächster Golfplatz (18-Loch): ca. 3,7 km
- Nächste angesehene Universität: ca. 30 Fahrminuten
- I.d.R. ist alles Relevante in der Stadt vorhanden: Schulen, Schwimmbad, Fitnessstudios, Baumärkte, Fastfood-Restaurants, usw.
3.2 Die Stadt Bensheim und der Großraum Frankfurt/Rhein/Main
Der Standort Bensheim glänzt mit perfekter Infrastruktur und mit schneller Anbindung an Frankfurt, Darmstadt, Mannheim und Heidelberg. Bensheim ist die größte Stadt des Kreises Bergstraße und liegt zwischen Frankfurt und Heidelberg. Bensheim ist eingebettet zwischen den Hügeln des Odenwaldes und der weiten Ebene des Hessischen Rieds. Das Weinanbaugebiet “Hessische Bergstraße”, welches auch als “Deutsche Riviera” bezeichnet wird, zählt zu den wärmsten Regionen Deutschlands. Der Großraum Frankfurt/Rhein/Main liefert beste Voraussetzungen: Logistik- und Verkehrsdrehscheibe, internationaler Finanzplatz, angesehene Beratungs- und Softwareunternehmen, Internetknoten und Wissensregion. Derzeit hat Bensheim mit seinen neun Stadtteilen über 40000 Einwohner und ist der wirtschaftliche und kulturelle Mittelpunkt des Kreises Bergstraße. Über hundert Einzelhandelsgeschäfte aller Branchen, namhafte Einkaufsketten und Einkaufsmärkte, viele Boutiquen, Banken, Restaurants, Cafés, Weinstuben, Kneipen, Hotels, aktive Vereine, vielfältige Freizeitmöglichkeiten, zahlreiche Sehenswürdigkeiten und nicht zuletzt der Wein machen Bensheim zu einer lebendigen und liebenswerten Stadt.
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5.1 Eckdaten des Grundstücks
Lage: In Bestlage von Bensheim (Hemsberg) mit schöner Fernsicht. Ruhig, zentral und sicher
Nutzungsmöglichkeiten: (1.) Großzügiges Wohnen auf zwei Ebenen. (2.) Wohnen mit Einliegerwohnung. (3.) Mehrgenerationenwohnen. (4.) Wohnen und Arbeiten
Gemeinde: Bensheim
Gemarkung: Bensheim
Nutzungsart gemäß Bebauungsplan: Reines Wohngebiet
Derzeitige Erschließung: Öffentl. Straße, Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, Highspeed-DSL, Satelliten-TV, Kabel-TV
Beitragszustand: erschließungsbeitragsfrei
Qualität: Baureifes Land
Grundstücksgröße: ca. 1057 m²
Geschossflächenzahl (GFZ): 0,50
Grundflächenzahl (GRZ): 0,35
Vorhandende Infrastruktur: ausgezeichnet. Vgl. Abschnitt “3. Lage, Lage, Lage!”
5.2 Eckdaten der Immobilie
Objektart: Großzügiges Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Balkon, Terrassen- und Gartenbereich
Anzahl bewohnbare Geschosse: 2 (beide ohne Dachschrägen)
Wohnfläche: ca. 220 m²
Nutzfläche (Stellflächen): ca. 40 m²
Baujahr: 1974
Gebäudezustand: gepflegt und bezugsfertig
Nutzungsmöglichkeiten: (1) Großzügiges Wohnen auf zwei Ebenen. (2) Wohnen und Arbeiten. (3) Wohnen mit Einliegerwohnung im unteren Geschoss
Dachtyp: Satteldach (zwischen 24 Grad und 28 Grad)
Dachgeschoss: nicht ausgebaut / als Lager- bzw. Stauraum (für saisonale und selten benötigte Objekte) mit Regalen nutzbar. Zugang per installierter, klappbarer Bodentreppe
Keller: Kleine Anteile des Erdgeschosses
Kamin: Doppelzug
Heizungsart: Ölheizung („It’s not a bug, it’s a feature“). Bewährte, funktionierende Technik
TV-Anschluss: Neueste Satelliten-Empfangmöglichkeit (Unicable mit DVB-S/S2/S2x) für einfache Signalverteilung im gesamten Haus vorhanden. Satellit: ASTRA 19,2 Grad Ost. Keine laufenden Kosten für TV notwendig (ausser Rundfunkbeitrag). Alternativ ist ebenso ein Kabel-TV-Anschluss vorhanden
Internetanschluss: Highspeed-DSL buchbar am Standort. Bis zu 250 MBit/s Download und bis zu 40 MBit/s Upload
Netzwerkanschluss: Stabiles und schnelles LAN/WLAN kostengünstig und mit geringem Aufwand realisierbar (Tipp: „AVM FRITZ! Box 7590 WLAN AC+N Router“ sowie „AVM Fritz Powerline 1260E/1220E WLAN Set“ beschaffen und verwenden)
Modernisierungsbedarf: Sanitärbereiche (funktional in Ordnung) sowie Großteil der Bodenbeläge
Sonstige Bemerkungen: Treppenlift verbindet neben der Treppe die bewohnbaren Geschosse (rollstuhlgerecht)
Ein Exposé ist die bildhafte und textliche Beschreibung einer zum Verkauf stehenden Immobilie mitsamt des Grundstücks. Also sozusagen die Visitenkarte eines Objekts.
Das Exposé dieses Objekts namens “Großflächiges Anwesen in Bestlage von Bensheim (auf dem Hemsberg)” liegt in digitaler Form vor. Es wird nachfolgend im Dateiformat “PDF” zum Download bereitgestellt.
Hier klicken, um das Exposé herunterzuladen.
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Einleitend sei erwähnt, dass das vorliegende Objekt provisionsfrei zum Verkauf angeboten wird. Als erfahrener Privatverkäufer mit bester Objektkenntnis wird zu Gunsten des Käufers und des Verkäufers auf einen Makler verzichtet.
Der konkrete Verkaufspreis wird nur echten Kaufinteressenten in den späteren Phasen des Verkaufsprozesses mitgeteilt bzw. wird zeitweise auf den bekannten Immobilienportalen im Internet publiziert. Dennoch kann bereits an dieser Stelle eine ungefähre Richtung indirekt mitgeteilt werden.
Vorab die Information, dass die eindeutige Hauptkostenkomponente des Objekts, welches aus Grundstück, Haus (mitsamt Gartenbereich) besteht, das Grundstück ist. Der Wert des Hauses an sich (bezugsfertig und funktional i.O. mit partiellen Modernisierungsbedarf) wurde bereits von drei professionellen Immobilienbewertern eingestuft. Der größte Anteil des Gesamtpreises ist das Grundstück. Banken und andere Institutionen arbeiten bezüglich der Ermittlung des Bodenwertpreises (=Bodenwert) häufig mit dem s.g. Bodenrichtwert. Dieses Verfahren ist generell für die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken ausgelegt. Der amtliche Bodenrichtwert für eine bestimmte Region wird in € pro m² ausgewiesen und ist öffentlich einsehbar. Gemäß der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation wurde der aktuell gültige Bodenrichtwert für den Stichtag 01.01.2020 ermittelt und mit 700 EUR/m² ausgewiesen. Allgemein ist der statistisch ermittelte Bodenrichtwert lediglich als abstrahierter Referenzwert zu betrachten und liegt häufig unter dem realen Marktwert. Selbiges gilt demzufolge auch für die Ermittlung des Bodenwertes, da dieser sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche berechnet. Der tatsächliche Bodenwert kann im Einzelfall stark vom schnell errechneten Bodenwert abweichen. Die allgemeine Berechnungsformel für den Bodenwert ist folgende:
Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m2) x Grundstücksfläche (m2)
Da für den aufmerksamen Kaufinteressenten die Grundstücksfläche in m² (kleine vierstellige Zahl) auf dieser Website an anderer Stelle auffindbar ist, kann mit obiger Formel der Bodenwert in € errechnet werden.
Damit sind die Hinweise zum hier abgerufenen Verkaufspreis allerdings noch nicht abgeschlossen.
Der faire Verkaufspreis für das hier angebotene Objekt (Grundstück mitsamt Immobilie) ist deutlich höher angesiedelt. Dies begründet sich folgendermaßen:
- Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken (in einer bestimmten Region), dem sogenannten Bodenwert. Beim hier zum Verkauf stehenden Grundstück handelt es bezüglich der Lage augenscheinlich nicht um ein durchschnittliches Grundstück. Es handelt sich um ein Grundstück in Bestlage. Vgl. Abschnitt “3.1 Die Lage des Objekts” auf dieser Website.
- Es wird hier kein unbebautes Grundstück verkauft. Hier wird ein bebautes Grundstück zum Verkauf angeboten. Auf dem Grundstück steht ein großzügiges Einfamilienhaus mit zwei komplett bewohnbaren Stockwerken (ohne Dachschrägen). Eine Gartenanlage, Terrassenbereich und eine Doppelgarage sind u.a. zudem inkludiert.
Bemerkung zu den Kaufnebenkosten:
Bedingt durch die gesetzlichen Vorgaben sind bei derartigen Transaktionen in Deutschland nachfolgende Kaufnebenkosten, welche durch den Verkäufer zuzüglich zum Kaufpreis zu tragen sind, unvermeidlich.
- Grunderwerbsteuer: Die konkrete Höhe des Betrages kann mittels des prozentualen Steuersatzes des Bundeslandes Hessen und des Kaufpreises errechnet werden
- Notarkosten: Sich ergebend aus der Gebührenordnung
- Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
Wie zu Beginn dieses Abschnitts bereits notiert, entstehen im Rahmen dieses Verkaufsprozesses keine Maklerkosten.
Im Zuge einer professionellen, rechtskonformen und transparenten Abwicklung werden echten Kaufinteressenten in den späteren Phasen des Verkaufsprozesses nachfolgende Unterlagen zur Einsicht vorgelegt bzw. vereinzelt hier direkt zum Download angeboten:
- Grundrisse mit Wohnflächenberechnung und Flurkarte
Hier klicken, um die Grundrisse mit Wohnflächenberechnung und die Flurkarte herunterzuladen.
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- Seitenansichten
- Amtlicher Lageplan
- Bedarfsbasierter Energieausweis
- Gebäudeversicherungsnachweis
- Aktueller Grundbuchauszug
- Bebauungsplan und Bausatzung
Hier klicken, um den Bebauungsplan und die Bausatzung herunterzuladen.
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- Behördliche Bauakte aus der Bauzeit
- Verbrauchskennzahlen (Grundsteuer, Heizkosten, Nebenkosten, Schornsteinfeger, usw.)
- Exposé (Download verfügbar im Abschnitt “6. Exposé” dieser Website)